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Copropriété et location touristique
Avant de se lancer dans un projet de location touristique, le copropriétaire doit s’assurer que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. L‘article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permet a chaque copropriétaire de jouir librement de son lot, ce qui inclut en principe, le droit de le louer. Ce droit peut toutefois être restreint par le règlement de copropriété lorsque celui-ci spécifie que l’immeuble ne sera qu’à usage d’habitation, excluant toute activité commerciale ou parahôtelière.
Une activité commerciale
Pour qu’une location soit qualifiée de « commerciale », le loueur doit proposer, en plus de l’hébergement, au moins trois prestations supplémentaires.
Dans une affaire récente, les juges ont ainsi ordonné aux copropriétaires de cesser leur activité commerciale dans un immeuble d’habitation après avoir constaté, sur les captures d’écran d’annonces publiées sur le site Booking, que le loueur fournissait des services d’accueil, de fourniture de draps et serviettes, de nettoyage des locaux, de livraison de courses, de transfert depuis l’aéroport et de location de voitures (TJ de Meaux, 28 mars 2025 RG n° 23/05189).
À l’inverse, le même jour, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé qu’une location touristique avait conservé sa nature civile, l’hébergement n’étant assorti que de deux services: le dépôt de bagage et le petit déjeuner (CA d’Aix-en-Provence 20-03-2025 n° 24/10669)
Des troubles anormaux de voisinage
Reste que les copropriétaires gênés par des locations touristiques intempestives « civiles » peuvent tenter d’y mettre un terme en invoquant le trouble anormal du voisinage, comme l’a reconnu le jugement du tribunal de Meaux précité, eu égard aux preuves suivantes du trouble: des captures d’écran d’annonces autorisant l’arrivée des hôtes « à toute heure », des images de caméras de surveillance filmant les allées et venues incessantes dans les couloirs, des photos de déchets abandonnés près des logements,
La loi Le Meur du 19 novembre 2024
Depuis ce texte, les copropriétaires ont la possibilité de modifier le règlement pour proscrire les locations touristiques dans les lots constituant des résidences secondaires, via un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26, avec la possibilité de procéder à un second vote, à une majorité moindre, au cours de la même assemblée (article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965). Par ailleurs, les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner l’autorisation ou l’interdiction de cette activité dans l’immeuble.
Décision du Conseil Constitutionnel sur l’interdiction des locations touristiques
Dans une décision rendue le 19 mars, les Sages valident la possibilité, pour une copropriété, d’interdire les locations touristiques, des résidences secondaires.
À l’origine de cette affaire, un propriétaire caennais possédant plusieurs biens. Ce dernier contestait une résolution adoptée en assemblée générale interdisant les locations de courte durée dans son immeuble. Il estimait que cette mesure portait atteinte à son droit de propriété ainsi qu’à sa liberté d’entreprendre.
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel n’a pas suivi cette argumentation. Il considère que l’atteinte à ces libertés reste encadrée et proportionnée au regard de l’objectif poursuivi par le législateur : limiter les nuisances liées aux locations touristiques et répondre à la tension croissante sur le marché du logement.
Les juges soulignent que cette interdiction ne s’applique qu’aux résidences secondaires situées dans des immeubles où toute activité commerciale est déjà exclue. Elle ne remet pas en cause les autres formes de location, notamment les baux d’habitation classiques. Ils notent aussi le caractère réversible de la mesure. Les copropriétaires conservent en effet la faculté de revenir sur cette interdiction à tout moment, par un nouveau vote en assemblée générale.
Une analyse juridique à lire pour mieux comprendre le décision du Conseil constitutionnel : Airbnb et copropriété comprendre la loi lemeur
